Başarısız örnekler artmakta ve yeni yapılan AVM sayısında da azalma yaşanmakta. Bankalar da AVM finansmanı konusuna çok daha çekimser yaklaşmakta ve finanse edilebilirliği (bankabilitesi) geliştirilmiş projeleri dikkate alma konusunda titiz davranmaya başlandı.

Bugüne kadar başarılı ve başarısız yüzlerce AVM projesinin gerçekleştirildiği günümüz Türkiye’sinde bir projeyi başarılı veya başarısız kılan kriterler nelerdir sorusunun cevabını artık büyük ölçüde biliyoruz; projenin yeri, ulaşım imkanları, yakın civarda yer alan rakipler, doğru marka karması gibi…

Biz daha önemli bir konu olan finans yönetimi ile ilgili olarak değerlendirme yapalım:

Yatırım Bütçesinin Belirlenmesi:  Proje için ilk yapılması gereken yatırım bütçesinin doğru belirlenmesi. Özellikle şehir merkezlerindeki projelerin gerek daha katı çalışma koşullarından kaynaklı gerekse de arazi maliyetlerine bağlı olarak kullanım alanından maksimal fayda sağlamaya yönelik daha fazla hafriyat yapılması gerektiğinden kaynaklı gecikme ve maliyet aşım riski çok yüksektir. Sürenin uzaması hem gelir yaratmada gecikme hem de inşaat dönemi faizlerinde artış olması anlamı taşır. Maliyet aşımı olduğunda aradaki farkın tamamının veya bir kısmının öz kaynak ile karşılanacak olması da yatırımcı açısından ilave bir yüktür. Bütçe planlamasının olası riskleri de dikkate alacak şekilde detaylı yapılması ve olumsuz durumlara hazırlıklı öngörüler barındırması gerekir.

Finansal Fizibilite Çalışması: Projenin yapılabilirliği ile ilgili olarak performans analizi yapmamıza imkan sağlar. Bu sayede proje değeri, karlılığı, geri ödeme süresi ve borç geri ödeme kabiliyeti gibi kriterleri ölçebiliriz. İyi bir finansal fizibilite çalışması dinamik bazda hazırlanır ve proje girdilerinin farklı değerlerine bağlı olarak proje performansının nasıl değişebileceği hassasiyet ve senaryo analizleri ile ölçülebilir. Finansal model oluşturma ve buna bağlı finansal fizibilite çalışması bir nevi röntgen çekmek gibidir. Nasıl ki tedavi için bir takım tetkikler yapılması ve buna bağlı olarak çözüm getirilmesi gerekli ise aynı şekilde projeler için ezbere çözümler yaratmak yerine kapsamlı bir finansal fizibilite çalışması yapılması ve çıkan sonuçlara bağlı olarak projeye özel terzi dikim çözümler getirilmesi gereklidir. Bu sayede projeyi zaman içinde olumsuz olarak etkilemesi muhtemel olan proje değişkenlerinin neler olduğu tespit edilip daha işin başında risklerin yönetimi için gerekli tedbirler alınabilir. Bu bakımdan projenin teknik fizibilitesi kadar önemlidir ve projeye başlamadan önce mutlaka yapılmalıdır.

İşletmeci: AVM işletmesi konusunda uzmanlaşmış ve onlarca AVM’nin birden yönetimini yapan şirketlerin yönetimde olması hem kiracı şirketler hem de bankalar açısından çok önemli bir güven unsurudur. Tamamen uzmanlık gerektiren bir iş olmasının dışında bankaların işletmeye bakışını değiştirecek etkin ve yetkin firmalarla çalışmak sürdürebilirlik konusunda da en önemli kriterlerin başında gelmektedir.

Doğru Borçlanma: Projenin gereksinim ve ihtiyaçlarına uygun tercihen daha uzun vadeli kaynak sağlanması projelerin kriz dönemlerinde bile sürdürülebilir olmasını sağlar. Projenin en başında bankalarla yapılacak müzakerelerde olası olumsuz durumların dikkate alınmasında ve kredi koşullarının bazı esneklikleri sağlar nitelikte olmasına dikkat edilmesinde fayda var.

Finansal Riskler: Kiralar döviz cinsinden olsa dahi ekonomik kriz dönemlerinde kiraların döviz cinsinden tahsil edilmesinde önemli sıkıntılar yaşandığı gözlenmektedir. Çoğu projede olduğu gibi proje finansmanı döviz cinsinden yapıldı ise kur riskini yönetmek amaçlı finansal enstrümanlar kullanılmalıdır.